 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ana Sayfa > Yeni Yazılar
YENİ YAZILAR
BASEL II KRİTERLERİ VE KOBİLER
BASEL II KRİTERLERİ VE KOBİLER Son yıllarda dünyada yaşanan hızlı gelişmeler ve küreselleşme olgusu, her alanda olduğu gibi bankacılık sektöründe de yapısal bir değişime gidilmesini gerekli kılmıştır. Bu çerçevede; Avrupa Birliği Bankacılık Komitesince de kabul edilen Basel-II uzlaşısı, uluslararası bankacılık standartlarını belirleyen en önemli kriterler olarak finans camiasındaki yerini almıştır. Her ne kadar Basel-II kriterleri doğrudan uluslararası bankacılık ve finans sistemindeki sermaye yeterliliğine yönelik olarak geliştirilmiş olsa da, reel sektörün en önemli unsurlarından KOBİ'leri de yakından ilgilendirmektedir. Basel-II standartları, ilk uzlaşıdan farklı olarak, İstihdamın ana kaynağını, girişimcilik ruhunu, rekabetin ana unsurunu ve Türkiye ekonomisinin omurgasını oluşturan KOBİ'lere yönelik yeni finansal zorlukları ve yükümlülükleri de beraberinde getirmektedir. Reel sektörün, dolaylı ya da doğrudan etkileneceği bu yapısal değişikliklere ilişkin norm ve standartlar OECD ülkelerinin Merkez Bankası veya Bankacılık Denetim Otoritelerinin temsilcilerinden oluşan BIS (Bank for International Settlements) bünyesindeki Basel Komitesinin uzun çalışmaları sonucunda hazırlanarak yayınlanmıştır. Tavsiye niteliğindeki bu normlara uyum ihtiyari olmakla birlikte, tüm dünyada hızla yaygınlık kazanmıştır. Gelişmiş ülkelerde 2007 yılında uygulanmaya başlanan, ülkemizde ise 2009 yılı başında hayata geçirilecek bu yapısal değişimler, özellikle bankalardan kredi kullanmak zorunda olan küçük ve orta boy işletmelerin faaliyetlerini ciddi bir şekilde etkileyecektir. Bankalar, kredi portföylerinde önemli bir yeri bulunan KOBİ'leri, Basel-II kriterleri konusunda bilinçlendirmek amacıyla çeşitli uyarılarda ve girişimlerde bulunmalarına rağmen, durumun vahameti, yetişmiş eleman sıkıntısı çeken ve geleceğe ilişkin vizyon oluşturmakta zorlanan KOBİ'ler tarafından yeterince anlaşılamamakta ve konuya gereken önem verilmemektedir. Basel-II, geleneksel bankacılıktan büyük ölçüde farklı, 21. yüzyılın modern bankacılığının gereklerini yerine getiren global bir düzenleme ve denetleme yaklaşımıdır. Bu dinamik sürece, KOBİ'lerin mümkün olduğunca aktif katılmaları ve hazırlıklarını buna göre yapmaları önemlidir. Basel-II standartlarının uygulanmasıyla birlikte, işletmeler tarafından kurumsal yapılanma, uluslararası standartlarda muhasebe kayıtları, kayıt dışının azaltılması, para ve risk yönetimindeki gelişmelere uyum istenilen düzeyde gerçekleştirilirse süreç KOBİ'lerimize büyük avantajlar sağlayacaktır. Kısaca, finans kaynaklarının yeniden düzenlenmesi anlamına gelen Basel-II sürecinde KOBİ'lerimizin; tanımlanmalarından faaliyetlerine, desteklenmelerinden denetimlerine kadar birçok noktada gerçekleşecek bu değişikliklere biran önce hazırlanmaları gerekmektedir. KOBİ'ler açısından Basel- II kriterlerinin öncelikle hangi düzenlemeleri öngördüğünün tespit edilmesi, kriterlerde öngörülen düzenlemelere sahip olan firmaların, süreci lehlerine çevirmeleri, gelecek için tutarlı ve somut planlama yapabilmeleri için son derece önemlidir. Bu kriterlerin gerçekten reel sektörü derinden etkileyecek bir tehdit mi olduğu, yoksa tehditlerin yeterli donanım ve gerekli yapısal değişikliklerle fırsata mı dönüşeceği sorularının cevapları açıkça bilinmelidir. Reel sektörün temel taşını oluşturan KOBİ'leri değişen şartlar hakkında bilgilendirmek, gerekli çalışmalara bir an evvel başlamaları yolunda teşvik etmek ve Basel-II düzenlemelerinin meydana getireceği olası etkileri değerlendirmek bizlerin üzerine düşen önemli bir yükümlülüktür. M. Murat TAŞKIN
ALTERNATİF BİR FİNANSMAN YÖNTEMİ HALKA ARZ Tüm dünyada olduğu gibi, ülkemizde de ekonomimizin bel kemiğini oluşturan, kürsel rekabet şartlarında varlıklarını devam ettirebilmek ve büyümek için ciddi bir sermaye ihtiyacı bulunan KOBİ'ler, ne yazık ki yabancı kaynak temininde büyük zorluk çekmekte ve geçmişte olduğu gibi bu gün de kendi yağlarıyla kavrulmaya devam etmektedirler. Bankacılık sisteminde toplanan fonların, yıllarca ağır borç yükü altındaki devlet tarafından kullanılmış olması, sürekli sermaye açığı bulunan KOBİ'lerin finansman sıkıntısını gündemden hiç düşürmemiştir. Türkiye'de zaten yetersiz olan sermaye birikiminin çok büyük kısmı devlet tarafından kullanılırken kalan kısmı da, riski düşük, daha fazla teminat gösterme imkan ve kabiliyetine sahip büyük işletmelerce kullanılmıştır. 2000 yılına kadar olan son on yıllık dönemde, kısa aralıklarla patlak veren ekonomik krizler reel faizleri yükseltmiş, bu durum KOBİ'lerin dış kaynak teminini aşırı pahalılaştırarak iyice zorlaştırmıştır. 2001 krizinden sonra uygulamaya konulan ekonomik politikalar çerçevesinde reel faizlerde önemli düşüşler yaşanmasına rağmen, KOBİ'lerin fon kullanma şansı ve imkanlarında aynı ölçüde olumlu bir değişiklik yaşanmamıştır. Kaynaklar halen büyük ölçüde hazine ve büyük işletmelerce kullanılmaktadır. Bankacılık sisteminden yeterince pay alamayan KOBİ'ler, gerek ekonomik istikrarsızlıklar gerekse mevzuattaki zorluklar nedeniyle, alternatif bir finansman modeli olarak halka arz alternatifinden de yararlanma imkanı bulamamıştır. Ancak, son yıllarda sağlanan ekonomik istikrar ve bu istikrarın devam edeceği beklentisi, halka açılma modelini yeniden gündeme getirmiştir. Bu gün çok sayıda işletme, alternatif bir finansman tekniği olarak borsada halka arzı düşünmeye başlamıştır. 70 milyonu aşan genç ve dinamik nüfusu, sahip olduğu kaynakları ile Türkiye, eşine az rastlanır imkanları elinde bulundurmaktadır. Yetişmiş beyin ve iş gücü, gelişmiş sanayisi, verimli tarım alanları, yüksek turizm potansiyeli ve pek çok yer altı zenginlikleri ile birçok ülkeden daha şanslı bir ülkedir. Bu potansiyelin harekete geçirilebilmesi, sermaye piyasasının iyi bir şekilde yeniden organize edilmesi ve sermaye birikiminin verimli bir şekilde kullanılmasına bağlıdır. Sermaye birikiminin reel sektöre ve üretime yönlendirilmesi, ekonomik büyümeye, ihracata ve refah artışına dönüşmesi ancak işletmelerin ve halkın güven içerisinde halka arz noktalarında buluşmasıyla mümkün olacaktır. Ne yazık ki, bugüne kadar yaşanan acı tecrübeler binlerce yatırımcıyı hiçbir işe yaramayan kağıtlarla baş başa bırakmış, birçoğunu borsadan uzaklaştırmıştır. Bugün gelinen noktada, halka arzın ve sermaye birikiminin önemi iyice gün ışığına çıkmıştır. Bu çerçevede, önümüzdeki dönemde işletmelerin uygun şartlarda finansman temin edebildiği, yatırımcıların da hayal kırıklığına uğramadan, küçük olsun büyük olsun bütün şirketlere yatırım yapabileceği alt yapı değişikliklerinin yapılması kaçınılmazdır ve bunun sinyalleri görülmeye başlanmıştır. Yeni bir döneme geçiş öncesinde tüm işletmelerin alternatif bir finansman yöntemi olarak halka açılmanın getirisi ve götürüsünün neler olacağını, elde edilen kaynak ve sağlanacak avantajların üstlenilecek onca sorumluluğa değip değmeyeceğini çok iyi bir şekilde analiz etmeleri gerekecektir. M. Murat TAŞKIN
REKABET GÜCÜ KAZANIMINDA ORTAKLIĞIN ÖNEMİ Çağdaş ekonomilerde rekabet gücünü artırmak, finans maliyetlerini azaltmak, işgücü kalitesini yükseltmek ve ölçek ekonomileri oluşturmak açısından şirket evlilikleri ve ortaklıklar büyük önem kazanmıştır. 20. yüzyılın son çeyreğinde önemli şirket evliliklerine tanık olunmuştur. 1986'da yalnızca ABD'de toplam 173 milyar dolar değerinde 3.336 şirket evliliği gerçekleşmiştir. 2000'li yıllara gelindiğinde dünya çapında şirket evliliklerinin hacminin yaklaşık 3,1 trilyon dolara ulaştığı tahmin ediliyor. ABD'de başlayan şirket evlilikleri yüzyılın sonlarına doğru Fransa, Almanya ve Japonya'da tırmanışa geçti. 1990'larda AB ve NAFTA gibi bölgesel yapılanmalar da, şirketleri büyüterek kürsele rekabeti geliştirdi. Rekabetin artışı grupların maliyeti düşürerek rekabet gücü kazandıracak şirket evliliklerine kapı araladı. AB'nin tek para birimi Euro'ya geçmesinin de şirket evliliklerine ivme kazandırdığı söylenebilir. Ülkemizde ise durum, birlikte iş yapma ve ortaklık kültürünün yeterince yerleşmemiş olması nedeniyle dünyadaki gelişmenin tam tersi bir görünüm arz etmektedir. Price Waterhouse Coopers Türkiye tarafından yapılan bir araştırmaya göre, Türk şirketlerinin birleşmesinin önündeki başlıca engelleri; yüksek vergi yükleri, ortaklık kültürü yoksunluğu, feodal bağlar, eksik kurumsallaşma kültürü, şirketlerin hisse değerlerini yüksek tutması ve küreselleşmenin öneminin yeterince anlaşılamaması oluşturuyor. Bu nedenle ülkemizde; ikinci nesile devredilebilen işletme sayısı yüzde 10 iken, üçüncü nesile devredilebilen işletme sayısı yalnızca yüzde 2 civarında kalmaktadır. Düşünce ve gaye birliğinin yeterince sağlanamaması nedeniyle çoğu aile şirketi olan işletmeler birinci nesilden sonra ayakta kalamamakta ve kardeşler/ortaklar arasında çıkan ihtilaflar nedeniyle dağılıp gitmektedir. Şirketler için kaynaştırıcı, birleştirici ve işletmeyi uzun ömürlü kılan, ortak amaç ve hedef birliği yani ortaklık kültürü anlayışıdır. Bunu gerçekleştirebilen şirketler uzun ömürlü ve güçlü olabilirken, gerçekleştiremeyenler ise ne yazık ki yok olup gitmenin eşiğine geliyorlar. Ekonomimizin atılım gösterebilmesi için güç, gaye ve hedef birliği şuuru içerisinde ortaklıklar oluşturulup, varlığın devam ettirilebilmesi hayati önem arz etmektedir. Güçlü ortaklıklar ve şirket evlilikleri yapılabilmesinin yegane yolu ise ortaklık kültürü, ortaklık bilincinin geliştirilmesine bağlıdır. Ortaklık kültürünü zenginleştiremeyen şirketler kürsel rekabetin aşırı boyutlara ulaştığı günümüz ekonomilerinde çok uzun ömürlü olamayacaklardır. M. Murat TAŞKIN
Risk, iş yaşamının ayrılmaz bir parçasıdır. İşletmelerin karşılaştığı her fırsat, beraberinde riskleri de getirmektedir. İşletmelerin varlıklarının devamı ve büyümesi, karşılaşılan risklerin doğru bir şekilde yönetilmesi ile mümkün olabilir. Bu nedenle işletmelerin "kârlı" ve "sürdürülebilir bir büyüme" hedefine ulaşabilmeleri açısından karşılaşacakları riskleri doğru bir şekilde belirlemeleri, ölçmeleri ve yönetmeleri son derece önem kazanmaktadır. Günümüzde işletmeler küreselleşme, hızlı teknolojik gelişimler ve artan rekabet koşulları nedeni ile hiç olmadıkları kadar bir baskı ortamı içerisinde bulunmaktadır. Yapılabilecek küçük bir hata işletmelere ciddi maliyetler getirmekte ve bu hataların telafi edilebilme imkânları da azalmaktadır. Artan rekabet koşulları, risk-kazanç dengesinin iyi kurulamadığı işletmeler üzerinde yok edici etkiler doğurabilmektedir. Aynı şekilde, sadece finansal risklere odaklanan klasik risk yönetim anlayışının da ihtiyaçlara cevap vermekte yetersiz kaldığı, operasyonel ve stratejik risklerin de en az finansal riskler kadar önem taşıdığı yaşanan gelişmelerle net bir şekilde ortaya çıkmıştır. Tüm bu gelişmeler başta şirket yöneticileri, ortaklar, yatırımcılar ve piyasa düzenleyici kurumlar olmak üzere bütün menfaat ve ilgi gruplarının dikkatlerinin işletmelerin risk yönetim uygulamalarına çevrilmesine sebep olmaktadır. Bu nedenle günümüzde, işletmelerin yüz yüze oldukları riskleri daha iyi görebilecekleri, anlayabilecekleri ve yönetebilecekleri bir risk yönetim sistemi oluşturmaları, yöneticilerin öncelikli gündem maddeleri haline gelmiştir. KRY yaklaşımı esasen işletmelerin tüm faaliyetlerini kapsayan bir yönetim anlayışını ifade eder. Bu nedenle KRY uygulamalarının finans, pazarlama, üretim gibi şirket içi diğer fonksiyonlardan bağımsız ayrı bir fonksiyon olarak değerlendirilmemesi gerekir. Özetle; KRY doğru anlaşıldığı ve uygulandığında işletmeler açısından son derece yararlı sonuçlar doğuracaktır. Özellikle belirli bir büyüklüğün üzerinde olan işletmelerde yukarıda açıklamaya çalıştığımız etkenler nedeni ile KRY bir tercih olmaktan çıkmış, gereklilik halini almıştır. O nedenle tüm işletmelerin en kısa sürede bu konuda gerekli adımları atması önemli kazanımlar sağlayacaktır. M. Murat TAŞKIN
TÜRKİYE'DE MORTGAGE KREDİLERİNİN GELİŞİMİ Ülkemizde zamanla gözlemlenen hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi sonucunda gayrimenkullere karşı oluşan talep sürekli bir artış göstermektedir. Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve işgücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomilerinin canlanması açısından son derece önemlidir. Ülkemizde İkinci Dünya Savaşı yıllarına kadar ulusal düzeyde sistemli bir konut politikası izlenmemiş; ancak 1950'li yıllarla birlikte hızlı kentleşmeye bağlı olarak ağırlaşan konut sorununu ve yaşanan finansman problemlerini çözmek amacıyla, çeşitli konut politikaları izlenmiş ve yeni kurumlar oluşturulmuştur. Bugüne kadar ülkemizde uzman finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir kurumsal konut finansman sistemi bulunmamakta, mevcut konut üretimi ve finansmanı çoğunlukla kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gerçekleştirilmektedir. Kurumsal olmayan bu yapı içerisinde; kişilerin konutları bir seferde satın almaları, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinimi ve kişilerin kendi yapılarını kendilerinin inşa etmeleri gibi yöntemler yer almaktadır. Ülkemizin kurumsallaşmamış konut finansman yapısı içerisinde konutlar, çoğunlukla orta ve üst gelir grubunda yer alan kişilerin zaman içerisinde edindikleri birikimlerini kullanmaları veya yakınlarından borçlanmaları yoluyla, konutların bir seferde satın alınması şeklinde sağlanmaktadır. Konut sahibi olmayı planlayan ancak bunun için yeterli birikimi olmayan kişilerin kurumsal olmayan bu yapı içerisinde başvurdukları yöntemlerden bir diğeri ise, yapı kooperatifleridir. Bu yöntemde kooperatifler, belirli bir dönem sürecinde üyelerinden taksitler halinde kaynak toplamakta ve bu kaynaklara paralel olarak konut inşaatını gerçekleştirmektedirler. Kişiler, sağladıkları arazi üzerinde yapı malzemelerini satın alarak kendileri ya da yakınları ile birlikte kendi konutlarını da inşa edebilmektedirler. Bu çerçevede yapılan yapılar arasında en bilineni gecekondu şeklinde yapılan yapılardır. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar ve bu sıkıntıların kişilerin gelirlerine yansıması, kişilerin nitelikli konut edinmelerini engellemektedir. Bu durum, kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gecekondu gibi düşük finansmanla konut üretiminin gelişmesine ve kişilerin standartların altındaki konutlarda yaşamaya devam etmelerine sebep olmaktadır. Öte yandan, geleneksel konut finansmanı sistemimizde konut alıcılarına fon desteği sağlayan ya yeni kurumsal örgütlenmeler oluşturulmuş ya da mevcut kurumlar bu yönde destek sağlamışlardır. Ülkemiz gayrimenkul piyasasına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlar arasında, sosyal güvenlik kurumları ve ticari bankalar sayılabilir. Devlet tarafından konut sektörüne finansman desteği sağlamak ve politika üretmek amacıyla oluşturulan kurumsal örgütlenmeler ise, 1958 yılında kurulan Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ve 1984 yılında kurulan Toplu Konut İdaresi (TOKİ)'dir. Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan Sosyal Sigorta (SSK), Bağ-Kur, ve Ordu Yardımlaşma (OYAK) kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamışlardır. 1963 yılından itibaren üyelerine konut kredisi sağlayan SSK, 1984 yılında TOKİ'ye bağlı Toplu Konut Fonu'nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin Fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bağ-Kur, prim ödeyen sigortalılarına 1976-1980 yılları arasında ipotekli konut kredisi vermiş; ancak kredi olarak dağıttığı fonların yüksek enflasyon karşısında kısa sürede erimesi nedeniyle finansman sorunları yaşayan kurum, 1980 yılında kredi verme işlemini durdurmuştur. OYAK ise, 1963 yılından bu yana üyelerine ipotekli konut kredisi vermeyi sürdürmektedir. Geleneksel konut finansman sistemimizde yer alan mevcut kurumlardan bir diğeri olan ticari bankalar ise, ancak 1989 yılından itibaren Pamukbank'ın öncülüğünde konut kredisi alanına girmişlerdir. 1958 yılında Bakanlar Kurulu'nun aldığı karar uyarınca T.Emlak Bankası, T.Öğretmenler Bankası ve T.Vakıflar Bankası dışında kalan bankaların 1979 yılına kadar ipotekli konut kredisi açmaları engellenmiştir. 1979 yılından sonra ise, ucuz konut kredisi vermek cazip olmadığı için T.Emlak Bankası dışındaki diğer ticari bankalar, bu alana ilgi göstermemişlerdir. Ancak, 1989 yılından sonra bankalar, tüketici kredisi çerçevesinde riski dağıtmak ve yeni kaynak yaratmak amacıyla kısa vadeli konut kredisi vermeye başlamışlardır. 1990'lı yıllarda ve 2000'li yılların başında ülke ekonomisinde yaşanan finansal krizlerin sonucunda ülke ekonomisinde yaşanan istikrarsızlık ve buna bağlı olarak döviz kurlarının kısa zaman içerisinde aniden yükselmesi sonucunda kredi borçlularının birçoğu geri ödemelerde güçlük içerisine girmiş, yeni kredilerin açılması sınırlı hale gelmiştir. Ticari Bankalar Tarafından Kullandırılan Konut Kredileri
Yukarıda yer alan tablodan ve grafikten de görüldüğü üzere ekonominin büyük bir sıkıntı içinde olduğu 1995 ve 2001 yıllarında ticari bankalar tarafından kullandırılan konut kredilerinin hacminde ciddi daralmalar olmuş; ancak faiz oranlarının hızlı bir şekilde düştüğü 2000 ve 2003 yıllarında ise, kullandırılan konut kredilerinin hacminde önceki yıllara göre büyük bir artış meydana gelmiştir. Ayrıca son birkaç yıldır ekonomimizdeki canlanmanın verdiği iyimser havayla birlikte tüketici kredisi kullanımında, özellikle de konut kredisine yönelik talepte hızlı bir artış olduğu görülmektedir. Tüm bu göstergeler mortgage kredilerinin finans ve gayrimenkul sektörü açısından son derece önemli olduğunu göstermektedir...Ali HEPŞEN
Konut sektörünün gerek üretim gerekse de finansman anlamında gelişiminin, ülkelerin kalkınmışlık düzeyleriyle doğrudan ilişkili olduğu bilinmektedir. 1990'ların başından itibaren hızlı bir büyüme içerisine giren Asya-Pasifik ülkelerinde (Çin, Malezya, Endonezya, Güney Kore ve Tayland) hızlı kentleşme, ekonomik serbestlik ve finansal büyüme sonucunda konut üretme ve edinme faaliyetleri de hızla artış göstertmiş durumda. Haibin Zu tarafından hazırlanan bilimsel bir çalışmada ise (The Structure of Housing Finance Markets and House Prices in Asia: Asya'daki Konut Piyasalarının Yapısı ve Konut Fiyatları; Aralık 2006), Asya ülkelerinde gözlemlenen ekonomik performansla konut sektörünün gelişim hızı arasında doğrudan bir ilişki olduğu saptanmış. Özellikle 1997 yılında yaşanan Güney Asya ekonomik krizi öncelikli olarak konut sektörünü vurmuş, yükselen konut fiyatları hızlı bir şekilde aşağıya inmiştir. Konutlar kriz döneminde yüzde 50'ye yakın oranda değer kaybetmiştir. Asya'da 2000'li yıllarla birlikte ekonomik büyüme ve mortgage kredilerine dayalı menkul kıymetleştirmeye geçiş, ülkelerin daha sağlıklı bir konut finansman sistemine sahip olmalarını sağlamıştır. Aşağıda yer alan tablo Asya-Pasifik ülkelerinin mortgage piyasalarını özetler niteliktedir.
* Pazarın büyüklüğünden kasıt, kullandırılan mortgage kredilerinin milli gelire oranıdır. Tablonun en dikkat çekici tarafı Asya ülkelerinde bankalar tarafından kullandırılan mortgage kredilerinde faizin değişken olmasıdır. Faiz oranlarındaki değişkenliğin ve ekonomik kırılganlığın yaratacağı riskleri üstlenmek istemeyen bankalar değişken faizli konut kredisi kullandırma yolunu seçmişlerdir. Ülkemizde mortgage sisteminin işlerlik kazanmasıyla birlikte bankalar da aynı yolu seçecek ve konut kredisi kullanacaklara değişken faizi önereceklerdir. Bankalar değişken faizi sabit faize göre daha düşük tutacaklar ve mortgage kredisi kullanacakların değişken faize yönelmelerini sağlayacaklardır. Ekonomik veriler iyi iken değişken faiz uygulaması faydalı gibi görünse de, madalyonun diğer tarafı unutulmamalıdır. Diğer taraftan Asya-Pasifik ülkelerinde konut üretimi sosyal bir amaç olarak görülmüş ve örneğin Malezya'da, sosyal konut projeleri kapsamında "1-3-5" seklinde farklı uygulamalara gidilmiştir. Ülkede lüks sınıfında 1 adet konut üreten bir yüklenici, aynı zamanda 3 adet orta gelir grubuna yönelik ve 5 adette alt gelir grubuna yönelik konut üretmek durumundadır. Ülkemizde de kurumsal bir yapıya kavuşmakta olan gayrimenkul finansman piyasalarının finansal piyasalarla entegrasyonunu sağlarken, olaylara sosyal açıdan bakmakta da fayda var diye düşünüyorum. Ali HEPŞEN
AVRUPA BİRLİĞİ'NDE MORTGAGE UYGULAMALARI Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde, ABD'de olduğu gibi, ipotek kredisi vermekte ve menkul kıymetleştirmede ipotek bankaları, yapı toplulukları, yapı tasarruf sandıkları, ticari bankalar ve tasarruf bankaları gibi uzmanlaşmış finans kurumları bulunmaktadır. Özellikle geçmişi çok uzun yıllar öncesine dayanan "İpotek Bankacılığı" sistemi tüm AB ülkelerinde yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak, Avrupa'daki ikinci el ipotek piyasalarının gelişimi Amerikan örneklerine kıyasla daha yavaş gerçekleşmiştir. Bunun en önemli nedeni; AB yasalarının garanti şeklindeki kamu desteğini yasaklaması sonucunda ilgili ülkelerde kamusal ya da kamu destekli merkezi bir ikinci el kuruluşunun bulunmamasıdır. Böyle bir kuruluşun piyasalarda olmayışı, yatırımcılara yapılacak anapara ve faiz ödemelerindeki garantinin sadece kredi değerliliği yüksek bir banka veya uzman sigorta kuruluşunca verilmesine ve bunun sonucunda da maliyetlerin artmasına neden olmaktadır. AB'ye üye ülkeler arasında en gelişmiş birinci ve ikinci el ipotek piyasasına sahip olan ülke "Almanya"dır. Ülkede konut finansmanı çoğunlukla "Yapı Tasarruf Sandıkları (Bauparkassen), İpotek Bankaları (Hypothekenbanken) ve kooperatif bankaları" vasıtasıyla sağlanmaktadır. Bu kuruluşlar tamamen özel sermayeli kuruluşlar olup, kaynaklarını sadece uzun vadeli ipotek kredileri şeklinde kullandırmaktadırlar. Bunların kısa vadeli kredi açmaları yasaklanmıştır. Ülkede ipotek kredilerinin ancak yüzde 24'lük bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bu oran, 2007 Haziran ayı itibariyle 12 trilyon $'a yaklaşan ipotekli kredi piyasasının yüzde 50'sinden fazla bir kısmının menkul kıymetleştirildiği ABD ile kıyaslandığında oldukça düşük kalmaktadır. Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerini sürdüren başta ipotek bankaları olmak üzere tüm kurumlar uzun vadeli kredi verebilmek için gerekli olan fonları çoğunlukla, "pfandbrief" adı verilen "ipoteğe dayalı tahvilleri" ihraç ederek sağlamaktadırlar. İngiltere, ipotekli konut piyasasında 1,1 trilyon Euro'ya yaklaşan hacmi ile AB ülkeleri içerisinde Almanya'dan sonra ikinci sırada yer almaktadır. Almanya'da olduğu gibi İngiltere'de de büyük bir ipotekli konut kredisi piyasası olmasına rağmen, bu piyasanın 2007 Haziran ayı itibariyle ancak yüzde 12'lik bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bunun en önemli sebebi ise, 1850'lerden itibaren İngiltere konut finansman piyasasında faaliyetlerini sürdüren ve ülkede kullandırılan ipotekli konut kredilerinin yaklaşık yüzde 70'lik bir kısmını sağlayan "Yapı Toplulukları" (Building Socities)dır. Halifax, Nationwide, Bradford&Bingley, ve Leed Permanent gibi önde gelen yapı toplulukları aynen ipotek bankaları gibi hizmet sunmakta olup, faaliyetleri yalnızca ipotekli konut kredisi vermek ve emlak komisyonculuğu yapmak olarak sınırlandırılmıştır. Yapı Toplulukları, konut bedelinin yüzde 90'ına kadar 20-25 yıl vadeli kredi vermekte olup, verdikleri bu krediler şartları her yılın ekonomik koşullarına göre değişebilen değişken faizli ipotek kredileri şeklindedir. Fransa'da 1980'li yılların sonundan itibaren menkul kıymetleştirmeye geçiş geleneksel konut finansman sisteminin artan fon ihtiyacını gidermek amacıyla adeta zorunlu olmuştur. Devletin hâkimiyetinde olan Fransız ipotek piyasasında uzun vadeli fonlamaya ihtiyaç duyulması nedeniyle köklü yasal düzenlemeler yapılmış; hukuki altyapının menkul kıymetleştirmeye uygun hale getirilmesi ve ihraçların yalnızca özel amaçlı kurum (Fonds Commun de Creances-FCC) vasıtasıyla yapılması ile birlikte menkul kıymetleştirme mümkün kılınmıştır. Fransa'da 2007 yılı Haziran ayı itibariyle ağırlıklı olarak değişken faizli ipotek kredilerinden oluşan 470 milyar Euro'luk ipotekli konut piyasasına sahip olunmasına rağmen, ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme uygulamaları istenilen düzeye ulaşamamış ve ancak bu piyasanın 4,45 milyar $'lık bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bunun en önemli nedeni ise, ülkede yaygın olarak kullanılan değişken faizli ipotek kredilerinin varlığıdır. İspanya'da ise, Avrupa'nın en eski ipotek bankalarından biri olan Banco Cario (bugünkü adıyla Mortgage Bank of Spain) sadece ipotek kredisi vermek amacıyla 1872 yılında kurulmuştur. İspanya ipotek piyasasında ayrıca, birleşik tasarruf bankaları, ticaret bankaları ve diğer uzman ipotek finans kurumları görev yapmaktadır. Bu kuruluşlardan Birleşik Tasarruf Bankaları (Confederated Savings Banks) 2007 yılı Haziran ayı itibariyle 604 milyar Euro'luk ipotekli konut kredisi piyasasının yaklaşık %50'sine sahiptir. İspanya'da menkul kıymetleştirmeye ilişkin uygulamalar 1991 yılında kabul edilen bir yasa ile başlamış olup, 1993 yılında ilk ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı gerçekleştirilmiştir. Görüldüğü üzere Avrupa Birliği içerisinde kökleri çok uzun zaman öncesine dayanan konut finansman sistemi uygulamaları, bugün de başarılı bir şekilde sürdürülmektedir. Türkiye'de geç te olsa yakaladığımız bu uygulamaların AB'ye kıyasla çok daha çabuk gelişeceği kanısındayım, yeter ki ekonomik ve siyasi çevre buna izin versin.Ali HEPŞEN
DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN VE DEĞERLEME UZMANLARININ GELECEĞİ Pek çok kişinin gözünden kaçan, yazılı basında detaylıca yer almayan ama aslında son derece önemli olan bir haberi tartışmaya açmak amacım. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) 12 Mart 2009 tarihinde LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11 inci maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4 üncü maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi" vermiş durumda. Bu durum, değerleme şirketleri arasındaki rekabete farklı bir boyut kazandırmış görünüyor. Değerleme şirketleri Sermaye Piyasası Kurumu (SPK)'na tabiyken, bankalara hizmet vermek amacıyla acaba artık ve sadece BDDK'ya mı tabi olacaklar? Yoksa amaç bankalar nezdinde kabul görmüş tek bir değerleme raporu standardı mı oluşturmak? Tartışılması gerekli bir diğer nokta ise, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin aktif olarak ne zaman fonksiyonlarını yerine getirmeye başlayacağı? 21 Şubat 2007 yılında kabul edilen, bilinen adıyla, Konut Finansmanı Kanunu'nun 15 inci maddesi gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanların Birliğe üye olmalarını zorunlu hale getirmiş durumda. Bu zorunluluk ilgili maddede "Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir" ifadesiyle geçmekte. Kanun çıkalı 2 sene olmasına rağmen sektör hala tek bir çatı altında birleştirilmiş değil. Yoksa bir iç çekişme mi Birlik faaliyetlerinin aktif olarak başlamasını engelleyen? Daha güçlü bir gayrimenkul sektörü için, sektördeki farklılıkları ortadan kaldırmak için kuruluş amaçları birbirlerinden farklı olmakla birlikte gerek Değerleme Uzmanları Derneği gerekse de LİDEBİR yöneticilerinin ve tabi sektörün duayenlerinin beraberce mesai harcamaları kaçınılmaz gibi görünüyor. ALİ HEPŞEN
GAYRİMENKUL PİYASALARI İLE ALTIN, DÖVİZ VE FAİZ ÜÇGENİ Pek çok kişinin gözünden kaçan, yazılı basında detaylıca yer almayan ama aslında son derece önemli olan bir haberi tartışmaya açmak amacım. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) 12 Mart 2009 tarihinde LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'ye, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğin 11 inci maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4 üncü maddesi kapsamına giren "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme yetkisi" vermiş durumda. Bu durum, değerleme şirketleri arasındaki rekabete farklı bir boyut kazandırmış görünüyor. Değerleme şirketleri Sermaye Piyasası Kurumu (SPK)'na tabiyken, bankalara hizmet vermek amacıyla acaba artık ve sadece BDDK'ya mı tabi olacaklar? Yoksa amaç bankalar nezdinde kabul görmüş tek bir değerleme raporu standardı mı oluşturmak? Tartışılması gerekli bir diğer nokta ise, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin aktif olarak ne zaman fonksiyonlarını yerine getirmeye başlayacağı? 21 Şubat 2007 yılında kabul edilen, bilinen adıyla, Konut Finansmanı Kanunu'nun 15 inci maddesi gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanların Birliğe üye olmalarını zorunlu hale getirmiş durumda. Bu zorunluluk ilgili maddede "Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir" ifadesiyle geçmekte. Kanun çıkalı 2 sene olmasına rağmen sektör hala tek bir çatı altında birleştirilmiş değil. Yoksa bir iç çekişme mi Birlik faaliyetlerinin aktif olarak başlamasını engelleyen? Daha güçlü bir gayrimenkul sektörü için, sektördeki farklılıkları ortadan kaldırmak için kuruluş amaçları birbirlerinden farklı olmakla birlikte gerek Değerleme Uzmanları Derneği gerekse de LİDEBİR yöneticilerinin ve tabi sektörün duayenlerinin beraberce mesai harcamaları kaçınılmaz gibi görünüyor. ALİ HEPŞEN
GAYRIMENKUL SEKTORUNDE SORULAR, SORUNLAR VE CEVAPLAR Gayrimenkul piyasasında birçok firma çok uygun koşullarda konut satışına başladı. Önce birkaç örnek... Ve devamında cevaplandırılması gereken birkaç soru... İstanbul Haramidere'de satışı süren ve Mayıs 2009'da teslim edilecek olan dairelerde yüzde 50 peşin verilmesi durumunda 120 ay sıfır 0 faizle ev sahibi olunabiliyor. Kampanya'dan yararlanarak ev satın alanlar tapusunu hemen alarak, mayıs ayında taşınabiliyor. Bir başka kuruluş Beylikdüzü'nde yaptığı 8 bin konutluk projesinde yüzde 20 peşinle 60 aya sıfır faiz uyguluyor. Yine Beylikdüzü'nde yapılan projede müşterilere kira öder gibi konut alma fırsatı sunuluyor. Gökürk'te gerçekleştirilen projede ise 60 aya yüzde 0,75, 120 aya ise yüzde 0,99 faiz oranı uygulanarak konut alıcılarının ilgisi çekilmeye çalışılıyor. Kartal Uğur Mumcu'da inşa edilecek olan ve Aralık 2011'de teslim edilecek daireler için yüzde 20 peşinle 24 aya kadar, yüzde 35 peşinle 36 aya kadar, yüzde 50 peşinle 48 aya kadar vade farksız olarak kredi imkanı sunuluyor; yüzde 20 peşinle 36 aydan 120 aya kadar vadeler için aylık yüzde 0.33 ile 1.07 arasında değişen oranlarla kredi kullanılabiliyor. Sarıgazi'deki projede ise en az yüzde 10 peşinatla 36 ay vade farksız, 48 aya yüzde 0.37, 60 aya yüzde 0.61, 72 aya yüzde 0.77, 84 aya yüzde 0.88, 96 aya yüzde 0.96, 108 aya yüzde 1.02 ve 120 aya yüzde 1.07 faiz uygulanıyor. Mimarsinan'da yapılan ve oturuma hazır olan konutlarda 120 aya kadar sıfır faiz uygulanıyor. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)'nın İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere 46 ilde yapımını tamamladığı 19 bin 503 konutu satışında uyguladığı kampanyalar; TOKİ iştiraki olan Emlak Konut GYO'nun Selimpaşa'da 84 aya sıfır faizle uyguladığı kampanyalar ve KİPTAŞ'ın Maltepe Evleri 2. etap, İçerenköy Evleri, Yalova Konutları, Dragos Konakları, Silivri Konutları 2. etap, Arnavutköy Konutları, Tuzla Konutları 3. etap, Yeşilvadi Konutları, Tepecik Konutları, İkitelli Masko Evleri, Hadımköy Konutları 2. etap ve Topkapı Merkez Evleri 2.etap projelerinde uyguladığı kampanyalar konut almak isteyen vatandaşları cezp eder nitelikte. Son Dönemde Cevaplandırılması Gereken Birkaç Önemli Soru:
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE KÖPÜK OLUŞUMLARI, ABD KREDİ KRİZİNİN ETKİSİYLE GERİLEYEN KONUT FİYATLARI VE "REIDIN.COM EMLAKENDEKS" Gayrimenkul, en yalın anlamda, taşınmaz ya da bir arazi ve bu arazi üzerine inşa edilmiş her şey olarak tanımlanabilir. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri oturmaya elverişli olan konut tipindeki yapılar ve ofis, alış-veriş merkezi gibi oturmaya elverişli olmayan yapılar şeklinde iki gruba ayırmak mümkündür. Konut olarak kullanılan yapılar ise belirtilen bu türler içerisinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türüdür. Konut niteliğindeki gayrimenkuller bir barınma aracı olmakla birlikte, gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler. Genel olarak konut tipindeki gayrimenkul sahipliğinin aranan bir yatırım alternatifi olmasının yararlarını şu şekilde sıralamak mümkündür: a) Gayrimenkul Değerinin ArtmasıGayrimenkulün kullanımına ve mülkiyetine ait gelecekte sağlanacak nakit akışlarının bugünkü karşılığı gayrimenkulün değer kavramını ifade etmektedir. Ülkedeki genel ekonominin gidişatına, arz-talep dengesine ve çevre koşullarına bağlı olarak gayrimenkuller zaman içerisinde değer kazanır ya da kaybederler. İyi konumdaki bir gayrimenkulün sınırlı miktardaki arzına karşılık piyasada oluşan talep baskısı, arsanın ve binanın zaman içerisinde değer kazanmasına neden olmaktadır. Değer kazanmanın miktarı ise, gayrimenkulün konumuna, oluşan alış fiyatına, alternatif kullanımlarına ve tüm bu kullanımlar için piyasada oluşan genel talebe göre değişiklik göstermektedir. b) Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı KorunmaUzun vadeli yatırımları tercih eden hane halkı için en büyük risk algısının enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Enflasyonun yol açtığı olumsuz etkilerden uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, hane halkı tarafından daha çok tercih edilmektedir. "Gayrimenkul yatırımları enflasyona karşı değerini en iyi şekilde koruyan yatırım araçları arasında yer almaktadır" varsayımını test etmek amacıyla literatürde pek çok çalışma ele alınmıştır. Fama ve Schwert'in "Asset Returns and Inflation" adlı çalışmalarında; Ibbotson ve Siegel'in "Real Estate Returns: A Comparison with Other Investments" adlı makalelerinde ve Hartzell, Hekman ve Miles'ın "Real Estate Returns and Inflation" adlı eserlerinde ortak olarak, konut yatırımlarının enflasyona karşı tam anlamıyla koruma sağladıkları ifade edilmiştir. c) Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az OlmasıGayrimenkul yatırımları yatırımcılarına kira geliri elde etme imkânı sunmaktadır. Öngörülebilir ve düzenli kira gelirleri yatırımcılar açısından kazanç niteliğindedir. Yatırımcılar açısından düzenli gelir getiren bir varlık genelde nakit akımları toplamı kadar bir fiyattan satılacağından, piyasa fiyatının da daha az değişken olması beklenmelidir. d) Sermaye KazançlarıGayrimenkul yatırımları yatırımcılarına hem düzenli kira geliri sağlamakta hem de satış fiyatının alış fiyatından yüksek olması durumunda sermaye kazancı sağlamaktadır. Gayrimenkul piyasalarında yaşanan köpük ve sönme oluşumlarının (aşırı fiyat artış ve azalışları) belirlenmesinde öncelikli adım tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilmektedir. Fiyat azalışları ise, piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir. Ülkemiz açısından durum değerlendirildiğinde ise, nitelikli sonuçlara ulaşmak için Garanti Mortgage'ın desteğiyle hazırlanan "REIDIN.com Emlakendeks"e bakmak gerekir (Ayrıntılı bilgi için bkz. http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com) Haziran 2007'den itibaren Türkiye'nin 6 büyük ilindeki (İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve Kocaeli) ortalama kira ve ortalama satış değerlerini sunan "REIDIN.com Emlakendeks" şehirlerdeki ortalama değerlerin nasıl değiştiğini, sektörün nereye gittiğini, fiyatların özellikle ABD Kredi Krizi ile birlikte nasıl değiştiğini gösterir nitelikte. 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Yukarıda yer alan grafikten de izlenebileceği gibi, ABD Kredi Krizi öncesinde, Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde, İstanbul ilinde konut satış fiyatlarının ortalama olarak 1400-1600 TL/Metrekare arasında değiştiğini, Mart 2008'de fiyatların zirve değerlere ulaştığını görüyoruz. Krizin etkilerinin daha fazla hissedildiği 2008 yılının ikinci yarısından itibaren ise İstanbul konut piyasasında fiyatlar hızla azalmış ve metrekare başına 1200 TL'nin de altına inmiştir. Ancak son birkaç aydır, başta İstanbul olmak üzere fiyatlardaki düşüşün hızı yavaşlamış durumda; bu da gayrimenkul piyasalarında normalleşme sürecinin tekrar başladığına bir işaret aslında. Diğer taraftan "REIDIN.com Emlakendeks" ayrıntılı olarak incelendiğinde, konut satış fiyatlarının zirve noktasına ulaştığı Mart 2008'den dip seviyesinin oluştuğu Mart 2009'a kadar geçen süre içerisinde Adana'da yüzde 11; Ankara'da yüzde 17; Bursa'da yüzde 17; İstanbul'da yüzde 22; İzmir'de yüzde 17; Kocaeli'nde yüzde 11 oranında değer kayıplarının oluştuğunu söylemek mümkün. Nisan ayında ise toparlanmanın başladığını ve fiyatların yeniden artış eğilimine girdiğini söylemeliyiz. Konut Kredi Hacmi ve Konut FiyatlarıGayrimenkul piyasalarına yönelik bir önemli analizi de konut kredi hacmindeki reel değişimleri ve konut yatırımlarındaki aylık reel getirileri ele alarak yapmakta fayda var. 2008 yılının ikinci yarısında ABD Kredi Krizi nedeniyle küresel anlamda yaşanan olumsuz durum kullanılan ipotekli konut kredi miktarlarını da etkiler nitelikte olmuş. 2008 yılının ikinci yarısında konut kredisi faiz oranlarının artışıyla birlikte, kredilerin reel bazdaki dramatik azalışı konut fiyatlarının ve kira bedellerinin de aşağı yönde hareket etmiştir. 2008 yılının son aylarında fiyatlardaki azalışın kiralardan daha hızlı olması, konut yatırımlarından elde edilen reel getirinin konut kredilerindeki reel değişimden daha yüksek olmasını sağlamıştır. 2009 yılına gelindiğinde ise, yılın ilk üç ayında konut talebinin yavaşlaması, konut kredilerinin hacmindeki artışı da sınırlamış ve bu durum konut yatırımlarının reel getirilerine yansımıştır. Bu dönemde İstanbul'daki konut yatırımlarında gerçekleşen reel anlamdaki artışlara ise, enflasyon oranında yaşanan düşüşler neden olmuştur. Nisan 2009 ise gerek kredi hacmindeki arış gerekse de konut yatırımlarının getirilerindeki artış anlamında sektörde toparlanmanın başladığına işaret niteliğindedir (Ayrıntılı bilgi için bkz. http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com) 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx, http://www.reidin.com http://www.bddk.org.tr ve http://www.tcmb.gov.tr Sektördeki Konut Fiyat Endeksi Eksikliğinin GiderilmesiTürkiye gayrimenkul piyasasında sağlıklı analiz yapılmasını engelleyen konuların başında hem satış fiyatları hem de kira değerleri bazında hesaplanan genel kabul görmüş bir konut fiyat endeksinin hazırlanamamış olması geliyordu. Sektöre yönelik daha rasyonel ve gerçekçi bilgilere ulaşmamızı sağlayan ve Garanti'nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan REIDIN.com Emlakendeks ise, ülkemizde gayrimenkul sektörüne farklı bir açılım getirmiş durumda. Bu endeks sayesinde, tüketiciler ve emlak ofislerinden değerleme hizmeti veren şirketlere, bankalardan taahhüt firmalarına kadar sektördeki tüm oyuncular ve karar vericiler gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri çok daha güncel ve sağlıklı verilerle takip edebiliyor artık. Ülkemizin çok önemli bir eksiği ve ihtiyacını karşılayan bu hizmetin sektörde faaliyet gösteren tüm kesimlere kazandırabilmiş olması çok önemli. REIDIN.com tarafından gerçekleştirilen bir diğer çok önemli uygulama, "otomatik değerleme modeli". İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve Kocaeli ilçeleri için, dairenin büyüklüğü, oda sayısı, banyo sayısı, dairenin bulunduğu kat gibi unsurlar belirli bir matematiksel modellemeden geçirilerek satış fiyatı ve kira değer tespitinde bulunmak mümkün. Kullanıcılar için uygulamanın Haziran 2007'den günümüze kadar gerçekleştiriliyor olması ve hem satış fiyatı hem de kira için değer tespitinde bulunulması, ABD Kredi Krizi öncesi ve sonrası dönemde gayrimenkullerin performanslarının değerlendirilmesi açısından son derece önemli. Bu tür uygulamaları hayata geçiren Garanti Mortgage ve REIDIN.com'a teşekkür etmemiz gerekiyor. ALİ HEPŞEN
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE YAPILMASI GEREKENLER Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Bekir Cumurcu'nun "Kemer sıkmak, faizi tırmandırıp enflasyonu baskılamak yerine piyasalar teşvik edilmeli. Bütün dünya piyasaları teşvik ediyor. Türkiye'nin kemer sıkmaya değil, gevşetmeye ihtiyacı var." uyarısı son derece önemli. Sayın Cumurcu'nun önümüzdeki döneme ilişkin "Proje ve yatırımlar yavaşlayacak. Fiyat ve değerler gerileyecek. Konut ve alışveriş merkezi piyasası daralacak. Lüks projelerde daralma daha az olacak. Bazı şirketler taahhütlerini yerine getiremeyecek, birleşme ve satın almalar olacak." tespitleri ise dikkate değer. Bekir Bey'in sektördeki daralmayı atlatmak için gündeme getirdiği tedbirleri ise şu başlıklar halinde sıralamak mümkün:
Sektöre ilişkin bir diğer tespit ise "Türkiye'nin 2008 Konut Sektörü Analizi" raporunu yayınlayan "Reidin.com" dan geldi. "2008 yılının ikinci yarısında ABD Kredi Krizi nedeniyle küresel anlamda yaşanan olumsuz durumun kullanılan konut kredilerini de etkilediği" şeklinde belirtilen raporda, "2008 yılının ikinci yarısında konut kredisi faiz oranlarının artışıyla birlikte, kredilerin reel bazdaki dramatik azalışı konut fiyatlarının ve kira bedellerinin de aşağı yönde hareket etmesine neden olmuştur" tespiti öne çıkmaktadır. Bu doğrultuda Merkez Bankası Para Politikası Kurulunun geçtiğimiz günlerde tahminlerin üzerinde gecelik borçlanma faizlerini 2 puan faiz indirimine gitmesini ise piyasaların hareketlenmesi açısından son derece olumlu buluyorum. Görünün o ki indirimler önümüzdeki dönemde de devam edecek. Bankalarda konut kredi faiz oranlarını indiriyorlar ve indirmeye devam edecekler. Bunlar sektörün canlanması açısından önemli adımlar ama yetersiz. Amaç, Bekir Cumurcu'nun da ifade ettiği gerekli tedbirleri almak olmalı. ALİ HEPŞEN
Gayrimenkul piyasalarında son dönemde yaşanılan durum, konut üreticisi firmaların karşılaştıkları zorluklar herkes tarafından bilinmekte. Hükümet de bu konuya duyarsız kalmadı ve sektörü hareketlendirmek, en azından sektöre moral vermek için KDV indirimini gündeme getirildi. Aslında moral önemlidir, moral piyasayı canlandırır, moral yastık altı parayı çıkartır, moral en güvenilir yatırım aracı olan gayrimenkul sektörüne paranın yönelmesini sağlar. Ve moral gereklidir... 15 Haziran 2009 tarihine kadar uygulanacak Bakanlar Kurulu kararına göre, net alanı 150 metrekare ve üzeri konut teslimlerinde katma değer vergisi (KDV) oranı yüzde 18'den yüzde 8'e indirildi. Bu durum başta da belirtildiği gibi, aslında sektöre moral verme niteliğinde. Çünkü sektörde 150 metrekarenin altındaki konutlarda KDV zaten yüzde 1 oranında olup stoğun büyük bölümü (Türkiye'deki konut stokunun yüzde 95'inin 150 metrekarenin altındaki konutlardan oluştuğu unutulmamalıdır...) bu tür konutlardır. Yüzde 10'luk KDV indiriminden sadece 150 metrekarenin üzerindeki büyük ve lüks konutların yararlanabilecek olması, yapımı tamamlanan ya da tamamlanmak üzere olan konutlarda fiyat düşüşlerine neden olacakken, projesini 3 ay içinde teslim etmeyecek olan konut üreticilerini ise memnun etmeyecek gibi duruyor... Diğer taraftan ülkemizdeki konut sorunu, dar ve orta gelirlinin konut alamamasından kaynaklanıyor. Sorunun hükümet sorunu olarak değil, devlet sorunu olarak ele alınması gerekiyor. Devletin konut üreticilerine sağlayacağı bir takım teşvik ve indirimlerin yanı sıra tüketicinin de konut edinmesine katkı sağlayacak teşviklere ihtiyaç bulunuyor. Bu dönemde alınacak tedbirler bakımından arsa payından ve inşaat malzemelerinden alınan KDV oranının düşürülmesinin; ruhsat, iskân, tapu gibi harçlarda indirimlere gidilmesinin; konut almak isteyenlerin kredi faiz oranlarının ve ödeme koşullarının devlet tarafından sübvanse edilmesinin üç aylık KDV indirimine kıyasla daha öne çıkması gerekiyor... Moral her zaman önemli ama sektöründe geçici değil kalıcı çözümlere ihtiyacı bulunuyor... ALİ HEPŞEN
TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜNÜN ANALİZİ I Türkiye gayrimenkul piyasasında sağlıklı analiz yapılmasını engelleyen konuların başında hem satış fiyatları hem de kira değerleri bazında hesaplanan genel kabul görmüş bir konut fiyat endeksinin hazırlanamamış olması geliyordu. Sektöre yönelik daha rasyonel ve gerçekçi bilgilere ulaşmamızı sağlayan ve Garanti'nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlakendeks ise, ülkemizde gayrimenkul sektörüne farklı bir açılım getirmiş durumda. Ülkemizin çok önemli bir eksiği ve ihtiyacını karşılayan bu hizmetin sektörde faaliyet gösteren tüm kesimlere kazandırabilmiş olması çok önemli. Endeksin hazırlanmaya başlandığı dönem olan Haziran 2007'den günümüze kadar geçen süreç içerisinde endeks verilerini kullanarak Türkiye'deki konut sektörünün analizini yapmak mümkün 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Yukarıda yer alan grafik ve tablodan da görülebileceği üzere, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemine ilişkin yapılan hesaplamalarda en çok değer kaybının İstanbul ilinde olduğu görülmektedir. İstanbul ilinde satılık konut fiyatları Haziran 2007'de 1.363 TL/M2 iken, fiyatlar Ocak 2008'de 1.438 TL/M2 düzeyine ulaşmış; ABD Kredi Krizinin ortaya çıkması ile birlikte satılık konut fiyatlarında kademeli azalış gözlemlenmiştir. İstanbul ilinde satılık fiyatları Haziran 2009 ‘da 1.188 TL/M2'ya kadar azalmış ve Ocak 2008'den Haziran 2009'a kadar olan kayıp yüzde 17,4 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul ilindeki satılık konut fiyatlarında gözlemlenen fiyat dalgalanmalarının benzerini kira değerleri üzerinde de gözlemlemek mümkün. İstanbul'daki kira değerleri Ocak 2008'de 7,79 TL/M2 iken Haziran 2009'da 6,66 TL/M2 ye kadar gerilemiş ve 18 aylık değer kaybı yüzde 14,5'i bulmuştur. Aşağıda yer alan grafik ve tablo gerek İstanbul'daki gerekse de diğer 5 ildeki kira değerlerinin altışar aylık dönemler itibariyle değişimini göstermektedir. İL BAZINDA KONUT KİRA DEĞERLERİNDEKİ DÖNEMSEL DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Ülkemiz konut sektöründeki satılık fiyatlarının, kaçınılmaz olarak faiz oranlarındaki gelişmelerle ters yönde hareket ettiğini söylemek mümkündür. Bir başka ifade ile, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemi içerisinde İstanbul'daki konutların satılık metrekare fiyatları ve konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranları ile konut fiyatlarının ters yönde hareket ettikleri görülmektedir. En çok konut kredisi kullandıran 5 mevduat bankasının 60 ay vadeli konut kredilerinin faiz oranları ortalaması Ocak 2008' de en düşük seviye olan yüzde 1,24'e gerilemiş, bunun yansıması olarak Mart 2008'de İstanbul'daki konutların satılık metrekare fiyatları en yüksek seviye olan 1.475 TL/M2'ye ulaşmıştır. Aynı dönem içerisinde konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1,89 ile en yüksek değere ulaştığı Kasım 2008'i takiben Şubat 2009'da fiyatlar 1.155 TL/M2'ye kadar gerilemiştir. Burada anlattığımız durum, aşağıda yer alan grafikte açıkça görülmektedir. İSTANBUL İLİ SATILIK KONUT FİYATLARI İLE KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARININ KARŞILAŞTIRILMASI
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com REIDIN.com Emlakendeks in analistlere sunduğu bir diğer önemli unsur ise konut yatırımlarının reel getirilerinin hesaplanabilmesi ve bunların konut kredisi hacmindeki reel değişim ile karşılaştırılabilmesidir. Aşağıda yer alan grafikte, İstanbul ilindeki konut yatırımlarının reel getirileri ile konut kredi hacmindeki reel değişim karşılaştırılmış ve bu unsurların Ocak 2008-Haziran 2009 dönemi içerisinde paralel yönde seyrettikleri görülmektedir. İSTANBUL İLİNDEKİ KONUT YATIRIMLARININ REEL GETİRİLERİ İLE KONUT KREDİ HACMİNDEKİ REEL DEĞİŞİMİN KARŞILAŞTIRILMASI
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Son olarak, Haziran 2007-Haziran 2009 dönemine ilişkin Adana, Ankara, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli illerindeki konut satış fiyatlarında ve kira değerlerinde gerçekleşen aylık değişimleri gözlemlemek önümüzdeki süreç açısından faydalı olacaktır. İL BAZINDA KONUT SATIŞ FİYATLARINDAKİ AYLIK DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com İL BAZINDA KONUT KİRA DEĞERLERİNDEKİ AYLIK DEĞİŞİM
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Grafiklerden de izlenebileceği gibi, ABD Kredi Krizi öncesinde, Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde, İstanbul ilinde konut satış fiyatlarının ortalama olarak 1.400-1.600 TL/M2 arasında değiştiğini, Mart 2008'de fiyatların zirve değerlere ulaştığını görülmektedir. Benzer şekilde İstanbul ilindeki kira değerleri ise Haziran 2007-Haziran 2008 dönemide ortlama olarak 7,50-8,00 TL/M2 aralığında değişmektedir. Krizin etkilerinin daha fazla hissedildiği 2008 yılının ikinci yarısından itibaren ise İstanbul konut piyasasında fiyatlar hızla azalmış ve metrekare başına satılıkta 1.1150 TL/M2, kiralıkta 6,00 TL/M2 civarına gerilemiştir. Son birkaç aydır, başta İstanbul olmak üzere fiyatlardaki düşüşün hızı yavaşlamış durumda; bu da gayrimenkul piyasalarında normalleşme sürecinin tekrar başladığına bir işaret olarak karşımıza çıkmaktadır. ALİ HEPŞEN
TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ ANALİZİ-II Mortgage Uzmanı Garanti'nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlak Endeks, gayrimenkul sektöründe çalışan ya da çalışmayan, herhangi bir sebepten ötürü bu sektörle ilişkide olan (konut alan, satan, pazarlayan, fon yöneten, analiz yapan, değerleme yapan vb.) tüm kesimler için çok önemli detay bilgiler sunmaya devam ediyor. Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli satılık ve kiralık endeksleri ile birlikte Türkiye kompozit endekslerinin de sunulmaya başlanması biz analizciler için son derece önemli gelişmeler. Türkiye'nin nüfus yoğunluğu bakımından en büyük ve en çok konut kredisi kullandırılan 7 ilinin aylık TL/M2 satış ve kira verileri, ilgili illerin nüfus yoğunlukları ile yeniden ağırlıklandırılmış ve Türkiye kompozit konut satış fiyat ve kira değer endeksleri oluşturulmuştur. Aşağıda yer alan Türkiye kompozit satılık endeks grafiği ilgili ay ve dönemlerdeki satılık TL/M2 değerleri kullanılarak oluşturulmuştur. Başlangıç dönemi olan Haziran 2007'nin baz dönem (Haziran 2007=100) olarak belirlendiği endekste dikkat çekici en önemli unsur, Mart 2008'de endeks değerlerinin zirve yapması, Mart 2009'da ise endeks değerinin en düşük seviyelere inmesidir. Haziran 2007'de 100 baz değer olan Türkiye Satılık Kompozit Endeksi, 2008 Mart'da 115 endeks değerine ulaşarak, bu dönemde yüzde 15 lik değer artışı gerçekleşmiştir. ABD Kredi Krizi ve devamında yaşanan süreç, kredi daralması, konut sektöründe talep yavaşlaması gibi unsurların etkisiyle endeks değer kaybetmiş ve Mart 2009'da endeks 85'li seviyelere inmiştir. Endeksin en yüksek seviyesi (Mart 2008) ve en düşük (Mart 2009) seviyesi arasındaki fark yüzde 30 olarak gerçekleşmiştir. Bu bulgu son derece önemlidir. 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com REIDIN.com IndexFocus kapsamında incelenen Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli illeri için Eylül 2009 itibariyle aylık amortisman süreleri aşağıda belirtilmiştir. Buna göre, Adana'da bir apartman dairesinin fiyatı 175 aylık kiraya eşit iken, İzmir'de bu süre 225 ay kadar uzamaktadır. İstanbul'da ise bir apartman dairesinin fiyatı 180 ayda geri dönmektedir. 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com Haziran 2007-Eylül 2009 döneminde İstanbul'daki konutların satılık metrekare fiyatları ve konut kredisi faiz oranları incelendiğinde, faiz oranları ile konut satış fiyatlarının ters yönde hareket ettiği görülmektedir. En çok konut kredisi kullandıran 5 mevduat bankasının 60 ay vadeli konut kredilerinin faiz oranları ortalaması Ocak 2008' de en düşük seviye olan yüzde 1,24'e gerilemiş, bunun yansıması olarak Mart 2008'de İstanbul'daki konutların satılık metrekare fiyatları en yüksek seviye olan 1.475 TL/M2'ye ulaşmıştır. Aynı dönemde konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1,89 ile en yüksek değere ulaştığı Kasım 2008'i takiben Mart 2009'da fiyatlar 1.150 TL/M2'ye kadar gerilemiştir. Eylül 2009'da ise konut kredisi faiz oranlarının %1,11'e inmesi sonucunda İstanbul'daki konut satış fiyatları 1.208 TL/M2 olarak gerçekleşmiştir. 
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com ALİ HEPŞEN |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Başa Dön
Ana Sayfa | Şirket | Hizmetlerimiz | Müşteriler | Ekiplerimiz | Bağlantılar | Sorularınız | İletişim |